Ssst, Yuk Intip Keuntungan Investasi Reksa Dana DIRE

Artikel Ini adalah Hasil Kerjasama DuitPintar.com dan Mitra Perencana Keuangan Kami,Finansialku.com

Pilihan investasi properti jadi lebih beragam dengan kehadiran reksa dana DIRE alias Dana Investasi Real Estate. DIRE sudah lama dikembangkan di mancanegara, khususnya Amerika, tapi baru pada 2012 lahir ceprot di Indonesia.

Adalah PT Ciptadana Asset Management yang pertama kali nerbitin DIRE di Indonesia. Obyek yang dijadikan sasaran investasi DIRE saat itu adalah Solo Grand Mall di Solo, Jawa Tengah.

Menurut Badan Pengawas Modal-Lembaga Keuangan, DIRE adalah investasi berbentuk kontrak investasi kolektif (KIK). Karena itulah banyak yang menyebutnya reksa dana DIRE.

Reksa dana juga berbentuk KIK atau kontrak antara pihak manajer investasi yang mengelola investasi dan bank kustodian yang menyimpan dana investasi. Tapi ada juga yang berpendapat DIRE beda dengan reksa dana.

Perbedaan DIRE dan reksa dana yaitu DIRE diperbolehkan meminjam duit dari pihak lain maksimal 30 persen dari nilai aset dalam pengelolaanya. Sedangkan reksa dana haram hukumnya pinjam-pinjam duit. [Baca: Belajar Investasi Reksa Dana sebagai Pilihan Mendulang Uang Lebih]

Cara Kerja Reksa Dana DIRE

Seperti disebut di atas, reksa dana DIRE berfokus pada properti. Tapi bukan sembarang properti yang bisa ditanami duit DIRE. Hanya bangunan yang menerapkan sistem sewa yang bisa dijadikan aset DIRE.

Contohnya mal, apartemen, dan perkantoran, bukan seperti tanah kosong. Tapi kalau bangunan sewa itu masih dalam pembangunan, berarti juga gak bisa. Hanya bangunan yang sudah berdiri yang bisa ditanami DIRE.

Mau investasi reksa dana DIRE? Eitss, nggak bisa sembarangan lohhh. Kalo investasi dalam bentuk apartemen atau mall itu baru oke

Seperti reksa dana, DIRE bekerja dengan diawali penghimpunan dana dari masyarakat oleh manajer investasi. Uang tersebut lalu diolah oleh si manajer untuk membeli suatu bangunan, misalnya mal, secara keseluruhan.

Eh, sudah tahu soal manajer investasi kan? Manajer investasi ini bertugas mengelola dana investasi untuk memberikan keuntungan buat investor di reksa dana. [Baca: 6 Cara Memilih Manajer Investasi]

Lanjut, hasil sewa bangunan itu kemudian dibagikan ke para pemegang unit penyertaan dalam bentuk dividen secara proporsional. Dividen yang wajib dibagikan setiap tahun minimal 90 persen dari total hasil sewa setelah dikurangi pajak.

Contohnya mal ABC dibeli DIRE seharga Rp 10 miliar. Ada 10 orang yang membeli unit penyertaan DIRE itu masing-masing Rp 1 miliar (minimum investasi di DIRE). Setelah setahun, hasil sewa tenant di mal itu total Rp 100 juta.

Jadi minimal dividen yang wajib dibagikan ke masing-masing investor adalah:

(90 persen x Rp 100 juta): 10 orang= Rp 90 juta : 10

= Rp 9 juta (sebelum dikurangi pajak)

Reksa dana DIRE dalam bentuk mall ternyata bisa ngasih keuntungan yang menggiurkan. Tertarik?

Tapi, selain pembelian aset properti, DIRE juga bisa digunakan untuk membeli saham atau obligasi yang diterbitkan perusahaan properti. Yang penting, komposisinya minimal 80 persen digunakan untuk beli aset properti langsung.

Sisanya 20 persen bisa buat saham atau obligasi dan kas atau setara kas. Karena itu, DIRE pun tercatat di bursa saham.

Keuntungan Investasi Reksa Dana DIRE

Melihat cara kerja di atas, reksa dana DIRE cocok buat yang mau punya pemasukan tetap dari reksa dana. Keuntungan lainnnya yaitu, selain dapat duit sewa, nilai properti bisa naik melebihi harga pembeliannya. Jadi kalau dijual ada selisih harga yang bikin kita untung.

Tapi DIRE merupakan investasi jangka panjang (di atas 5 tahun) dan bersifat pasif (tidak setiap hari bertransaksi). Artinya, manajer investasi gak boleh memperjual-belikan aset properti DIRE dalam waktu singkat, beda dengan reksa dana konvensional. [Baca: Untuk Pemula, Begini Lah Cara Kerja Investasi Reksa Dana dan Simulasinya Secara Sederhana]

Selain itu, belum ada ketetapan pajak dalam transaksi DIRE, contohnya saat pembelian aset. Pajak hanya dikenakan terhadap pendapatan yang dibagikan.

Tapi risikonya tentu saja ada, yaitu:

Penyewa gagal bayar
Nilai properti turun
Risiko likuiditas

Namun, melihat data di lapangan, yaitu DIRE Ciptadana, ketiga risiko itu tidak terjadi hingga sekarang. Bahkan menurut laporan Kontan per Juni 2014, DIRE Ciptadana membagikan return 24,22 persen dari sejak berdiri.

Memang sih, dana awal investasi ini cukup besar. Bahkan sampai sekarang baru Ciptadana yang bermain di reksa dana DIRE.

Walau di Indonesia nggak begitu populer, reksa dana DIRE diprediksi bakal naik daun mengingat risikonya yang minimum

Tapi, jika melongok ke negeri tetangga Singapura, DIRE lumayan jadi favorit. Di negeri singa itu, DIRE disebut Real Estate Investment Trusts (REITs). Di sana sosialisasi REITs cukup gencar.

Kondisi berbeda ditemukan di Indonesia. Mungkin suatu ketika reksa dana ini bakal populer juga di Indonesia. Sebab industri properti terhitung rutin mendatangkan keuntungan dan minim risiko. Tertarik?

Image credit:

http://media.viva.co.id/thumbs2/2010/02/07/84784_pameran_properti_663_382.jpg
http://indonesiaautoshow.com/wp-content/uploads/2015/07/aeon-mall.jpg
http://images.cnnindonesia.com/visual/2015/01/05/dad61065-26c8-41d4-91cd-249d2ec32d14_169.jpg?w=650